Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt hat.
Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen trifft.
* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11
AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09
LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10
(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.)
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 29.02.2012
25-05-2012 Hits:61005 Zivilrecht Super User
Die meisten Menschen sind gerne bereit in Ihre Gesundheitsvorsoreg zu investieren. Dies gescheiht häufig durch private Zusatzversicherungen oder -bei Privatversicherten- durch Abschluss teuerer Policen. Leider kommt es im Ernstfall dann immer...
Read more09-03-2012 Hits:10235 Zivilrecht Super User
Besonderheiten bei "Mobbing" am Arbeitplatz Im Arbeitsleben, insbesondere bei Tätigkeiten die mit anderen Personen zusammen ausgeübt werden kommt es regelmäßig zu Konflikten. Regelmäßig ist irgenwann der Zeitpunkt erreicht an dem Hilfe...
Read more08-03-2012 Hits:23405 Zivilrecht Super User
Mobbing kommt in verschiedenen Formen in allen sozialen Schichten und in den verschiedensten Altersgruppen vor. Beseonderheiten Mobbing in der Schule Eltern und Schüler stehen oft vor einer (scheinbar) aussichtslosen Lage. Gerade im...
Read more11-02-2012 Hits:6378 Zivilrecht Super User
Filesharing Abmahnung mit kurzer Frist erhalten? Wir sind gerne auch außerhalb der Geschäftszeiten für Sie da! Rufen Sie unsere Notfallnummer an: 0151 - 55 43 26 02 Der Autor dieser Zeilen hat bereits...
Read more20-01-2012 Hits:6387 Zivilrecht Super User
Die gesetzlichen Regelungen zum Urlaub sind im Wesentlichen im Bundesurlaubsgestz geregelt. Die Gewährung des Urlaubes ist dementsprechend an das Bestehen des Arbeitsverhältnisses gebunden. Problematisch wird nun die Frage, was passiert, wenn...
Read more04-01-2012 Hits:6667 Zivilrecht Super User
Unsere Arbeit ist nicht nur unser Broterwerb. So ziehen die meisten Menschen einen wesentlichen Teil ihres Selbstwertgefühls aus Ihrer Arbeit. Die Arbeit wird zur Berufung und zu einem wesentlichen Teil...
Read more29-12-2011 Hits:6823 Zivilrecht Super User
Gerade im erbrechtlichen Bereich ist es sinnvoll frühzeitig Regelungen zu treffen. So sind neben z.B. steuerlichen Aspekten auch an die konkrete augestaltung der Erbfolge zu denken. Nicht selten sind mit...
Read more29-12-2011 Hits:7508 Zivilrecht Super User
Fehlerhafte Produkte können für Verbraucher schnell gefährlich werden. Nicht umsonst gibt es regelmäßig große Rückrufaktionen von Automobil- und Möbelherstellern. Für den Verbraucher stellt sich in einem solchen Falle vor allem die...
Read more23-12-2011 Hits:8551 Zivilrecht Super User
Die Anzahl der Verträge, die der Einzelne im Laufe seines Lebens schließt, nimmt stetig zu. Auch ist es heute ein Leichtes, sich in Schulden zu stürzen. So besteht so manches...
Read more23-12-2011 Hits:10891 Zivilrecht Super User
Neben Kaufverträgen gehören Mietverträge zu den am häufigst geschlossenen Verträgen. Wohnungsmiete Ein Großteil der Bevölkerung lebt zur Miete. Wohnraummietverhältnisse bieten viel Raum für Spannungen. So wird es in der Regel im Interesse des...
Read more23-12-2011 Hits:9432 Zivilrecht Super User
Das Verkehrsrecht ist in seiner Gesamtheit umfang- und facettenreich. So lassen sich unter diesen Bereich der schnöde "Strafzettel" genauso fassen wie der Entzug der Fahrerlaubnis oder die Geltendmachung von Schmerzensgeld...
Read more